نظام ضريبة التصرفات العقارية يسمح للهيئة بمراجعة القيمة المفصحة للتصرفات لمدة تصل إلى 3 سنوات، وإعادة احتساب الضريبة إذا تبين التهرب. المهلة مدتها سنة لتصحيح التصرفات غير الموثقة قبل تاريخ سريان الضريبة. الضريبة بنسبة 5% تُحسب على القيمة السوقية للتصرف العقاري، مع استثناءات للحالات الإنسانية وتصرفات أخرى. تطبق عقوبات على التهرب الضريبي، ويعفى التصرف العقاري تحت ظروف معينة. التهرب يُعاقب بالغرامات ويتطلب إثبات عدم القصد.
تقييم الاستثمار العقاري: التحقق من القيمة بعد 3 سنوات – آخر الأخبار في السعودية
ومنح نظام ضريبة التصرفات العقارية، الذي وافق عليه مجلس الوزراء، ذوي الشأن ممن قاموا بإجراء أي تصرف عقاري غير موثق قبل تاريخ سريان ضريبة التصرفات العقارية في 14 /2 /1442هـ، مهلة مدتها سنة هجرية من تاريخ نفاذ النظام لتصحيح أوضاعهم وتوثيق التصرفات العقارية التي أجروها وفقاً للأحكام النظامية ذات الصلة. ويجوز تمديد المهلة بقرار من مجلس الوزراء بناءً على اقتراح من رئيس مجلس إدارة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.
ونصت المادة الثانية، على فرض الضريبة بنسبة (5%) على التصرف العقاري؛ أياً كانت حالة العقار المتصرف فيه أو شكله أو استخدامه في وقت التصرف، وسواء أكان التصرف شاملاً للعقار كاملاً أم لجزء منه، مفرزاً أم مشاعاً، وسواء أكان العقار المتصرف فيه منجزاً أم قيد الإنجاز أم على الخارطة أم غير ذلك، وسواء تم التوثيق أم لم يتم.
ووفق النظام، تحتسب الضريبة بناءً على إجمالي قيمة التصرف العقاري المتفق عليها بين كل من المُتصرف والمتصرَّف له، متى كانت – في تاريخ التصرف – في حدود القيمة السوقية العادلة. ولأغراض احتساب الضريبة، لا تشمل قيمة التصرف العقاري كلفة الأجل في حالات التمويل من الجهات المرخصة نظاماً.
ويخضع التصرف العقاري للضريبة مرة واحدة فقط؛ متى ما تحققت وحدة أطراف التصرف، ووحدة العقار، ووحدة القيمة، وتحدد اللائحة الأحكام والضوابط اللازمة لتطبيق هذه المادة، بما في ذلك ما يتصل بالشركة العقارية.
وأكدت المادة الثالثة على أنه تُعفى من الضريبة كلياً التصرف العقاري في حالات قسمة التركة، والتصرف العقاري – دون مقابل – لوقف عام أو خاص أو مشترك، بالإضافة إلى التصرف العقاري – دون مقابل – من أو إلى جمعية خيرية مرخص لها نظاماً.
ما تعفى عند التصرف العقاري لجهة عامة أو لأي من الأشخاص الاعتبارية العامة، أو الجهات أو المشروعات ذات النفع العام، وعند التصرف العقاري من جهة عامة بصفتها سلطة عامة، أو التصرف العقاري في حالات نزع الملكية للمصلحة العامة أو وضع اليد المؤقت على العقار.
ومن حالات الإعفاء الكلي عند التصرف العقاري للزوج أو الزوجة أو أي من الأقارب حتى الدرجة الثالثة؛ على سبيل الهبة الموثقة، أو التصرف العقاري تنفيذاً لوصية شرعية موثقة، وعند التصرف العقاري في حالات الاكتتاب العام، وتداول الأوراق المالية المدرجة، وتداول وحدات صناديق الاستثمار.
وتُعفى من الضريبة كلياً التصرف العقاري المؤقت فيما بين صندوق استثماري وأمين حفظ – أو العكس – أو فيما بين أمناء حفظ للصندوق نفسه، وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه، وعند التصرف العقاري الذي يُقدّم حصة عينية في رأسمال شركة مؤسسة في المملكة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الحصص المقابلة للحصة العينية للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على (٥) سنوات، وأن تحتفظ الشركة بقوائم مالية مدققة من مراجع حسابات خارجي معتمد طيلة تلك المدة.
وتعفى كليا عند التصرف العقاري في الحالات التي يكون فيها أحد طرفي التصرف حكومة أجنبية أو منظمة دولية، أو هيئة أو بعثة دبلوماسية أو عسكرية، أو أحد أعضاء السلك الدبلوماسي أو القنصلي أو العسكري المعتمدين في المملكة، بشرط المعاملة بالمثل.
وتعفى في حالة التصرف العقاري الذي يُقدّم اشتراكاً عينياً في رأسمال صندوق استثمار عقاري؛ وفقاً لأحكام نظام السوق المالية واللوائح والتعليمات الصادرة بناءً عليه، وعند التصرف العقاري المؤقت لغرض استخدام العقار ضماناً لتمويل أو ائتمان، ما لم ينفَّذ على العقار بنقل ملكيته نقلاً دائماً للممول أو الغير.
ومن حالات الإعفاء الكلي التصرف العقاري تنفيذاً لأمر بالبيع الجبري؛ صادر من محكمة مختصة، أو التصرف العقاري الناتج عن عمليات الاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتباريين.
وضمت حالات الإعفاء عند التصرف العقاري من شخص طبيعي لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة ويملك هذا الشخص – بشكل مباشر أو غير مباشر – جميع حصص الشركة أو أسهمها أو وحدات الصندوق، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكيته في الشركة أو الصندوق للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على (٥) سنوات.
وضمت الإعفاءات عند التصرف العقاري بين شركة وأخرى مؤسستين في المملكة، تملك إحداهما – بشكل مباشر أو غير مباشر – جميع أسهم الشركة الأخرى أو حصصها، والتصرف العقاري بين شركة وصندوق استثماري مؤسسين في المملكة، وتملك الشركة – بشكل مباشر أو غير مباشر – جميع وحدات الصندوق، والتصرف العقاري بين الشركات أو الصناديق الاستثمارية المؤسسة في المملكة التي تكون جميع أسهمها أو حصصها أو وحداتها مملوكة – بشكل مباشر أو غير مباشر – من الشخص نفسه. ويشترط – في جميع الأحوال – أن تظل جميع أسهم الشركة المتصرف لها أو حصصها أو وحدات الصندوق المتصرف له مملوكة – بشكل مباشر أو غير مباشر – للشخص نفسه للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على (٥) سنوات. وعند التصرف في العقار من قبل أي شخص لمطور عقاري مرخص لمزاولة أنشطة البيع والتأجير على الخارطة وفقاً للأنظمة واللوائح والضوابط والتعليمات السارية في المملكة، على أن يكون العقار مخصصاً لأحد مشاريع البيع على الخارطة، وصادراً له قرار بالترخيص من الجهة المختصة. ونص النظام على أنه تُعفى من الضريبة كلياً التصرف العقاري دون مقابل لشركة أو صندوق استثماري مؤسسين في المملكة، وتكون جميع حصص الشركة أو أسهمها أو وحدات الصندوق مملوكة – بشكل مباشر أو غير مباشر – من قبل وقف عام أو خاص أو مشترك، وبشرط عدم حدوث تغيير في نسبة ملكية الوقف في الشركة أو الصندوق للمدة التي تحددها اللائحة بما لا يزيد على (٥) سنوات.
وتعفى عند رد العقار المتصرف فيه لمالكه السابق نتيجة إلغاء التصرف العقاري الموثق – لدى كاتب العدل أو الموثق المعتمد – بالتراضي بين أطرافه، وذلك خلال مدة لا تتجاوز (٩٠) يوماً من تاريخ توثيق التصرف العقاري محل الإلغاء، وبشرط عدم حدوث أي تغيير على وصف العقار، ورد كامل قيمته.
ويكون المتصرِّف مسؤولاً عن الضريبة المستحقة وعليه سدادها للهيئة؛ وفقاً للإجراءات وفي المواعيد التي تحددها اللائحة، وذلك دون إخلال بحكم المادة (الخامسة) من النظام.
ويكون المتصرَّف له مسؤولاً – بالتضامن مع المتصرف – عن سداد الضريبة المستحقة، وذلك في الحالات التي يثبت فيها للهيئة أنه كان سبباً في عدم سداد الضريبة المستحقة.
ولأغراض تطبيق أحكام هذه المادة، يُقصد بالمتصرّف من يتم التصرف العقاري لمصلحته.
وأوضحت المادة الثامنة من النظام أن للهيئة – خلال مدة لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري – التحقق من قيمة التصرف العقاري المفصح عنها، وعليها إعادة احتساب الضريبة المستحقة في الحالات التي يثبت لها فيها أن تلك القيمة أقل من حدود القيمة السوقية العادلة بما فيها حالات التهرب الضريبي، وذلك وفق ما تبينه اللائحة.
وعلى الهيئة – خلال مدة لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري لأغراض احتساب الضريبة المستحقة – تقدير قيمة التصرف العقاري غير محدد القيمة، المفصح عنه للهيئة.
وعلى الهيئة احتساب الضريبة المستحقة عن التصرف العقاري غير الموثق أو غير المفصح عنه للهيئة، وعلى الهيئة المطالبة بسداد الضريبة المستحقة خلال مدة لا تتجاوز (ثلاث) سنوات من تاريخ التصرف العقاري، أو من تاريخ علمها بالتصرف العقاري غير الموثق أو غير المفصح عنه.
ما هو التهرب الضريبي ؟
عرّف النظام الحالات التي تعد تهرباً ضريبياً، وهي تقديم مستندات أو معلومات أو إفادات أو سجلات مزورة، أو مصطنعة، أو غير صحيحة، أو ما في حكمها؛ تتعلق بالتصرف العقاري، وذلك بقصد التهرب من سداد الضريبة المستحقة. ويقع على عاتق الخاضع للضريبة عبء إثبات انتفاء القصد.
ويعد تهرباً ضريبياً عند ارتكاب أي فعل آخر بقصد التهرب من سداد الضريبة المستحقة.
وفرض عقوبات مخالفي النظام أو اللائحة ومنها غرامة لا تتجاوز ثلاثة أمثال قيمة الضريبة محل التهرب وذلك في حالة التهرب الضريبي. ويعاقب بالعقوبة نفسها أي شخص يثبت اشتراكه في التهرب الضريبي، أو مساعدته عليه أو تسهيله له.
كما حددت غرامة تعادل (2%) من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه لم تسدد عنه الضريبة، وبما لا يتجاوز (50%) من قيمة الضريبة غير المسددة، ويبدأ احتساب الغرامة من اليوم التالي لانتهاء المدة المحددة لسداد الضريبة المستحقة، وتفرض غرامة إضافية تعادل (1%) من قيمة الضريبة غير المسددة عن كل شهر أو جزء منه في حال تم تعديل قيمة الضريبة المستحقة من قبل الهيئة، ويبدأ احتساب الغرامة بعد مضي (30 يوماً) من تاريخ الإشعار بالتعديل.
